2021년부터 바뀌는 정부 정책. 부동산 정책을 통한 세금 개편안들

 

2020년은 쓰나미 처럼 부동산 정책이 몰려나왔다.

2021년에는 여러대책들이 시행될 예정이오니, 미리 알아야 할 것들을 정리해보았다.

 

1월 부터 시행

출처 : 부동산 114

양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주

지금까지 1세대 1주택자가 분양권을 

보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면

1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했지만 2021년 1월 1일부터 

신규 취득한 분양권은 

주택 수에 포함 과세 여부를 판단!

단, 

1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로

분양권을 취득한 경우 

일시적 2주택 비과세 특례 적용 예정

 

1세대 1주택 장기보유특별공제에

 거주 기간 요건 추가

2021년 1월 1일부터 

1주택자가 9억 원 초과 고가주택 양도 시에 적용되는 장기보유특별공제에 거주 기간 요건 추가

현행 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던 것에서

보유기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 분리.

각각 40%까지 공제해 주어

보유기간이 길어도 실제로 거주한 기간이

짧으면 공제율이 낮아 세 부담이 증가할 수 있다.

 

소득세 최고세율 인상 및 과세표준

 구간 조정

소득세 과세표준이 5억 원 초과 최고 42% 세율에 그쳤던 것이 10억 원 초과 최고 45% 

세율 구간이 신설.

2021년 1월 1일 이후 

발생하는 소득분부터

과세표준이 10억 원 이하인 경우 

최고세율이 기존과 다르나

10억 원을 초과 시 

초과하는 소득에 대해 

세율 3% 늘어난 45%를 적용한다.

 

종합부동산세율 최고 6%까지 인상

2021년부터 

종합부동산세율이 최고 6%까지 인상

2주택 이하 소유 시 세율 

과세표준 구간별 0.6%~3.0%

3주택 이상/조정 대상 지역 2주택자

1.2%~6.0%까지 적용

종부세 부담이 커지면서 일부 다주택자는 

과세기준일인 6월 1일 전 주택 처분에

 나설 것으로 보인다.

다주택 보유자인 법인의 경우

종합부동산세 최고세율 6% 적용.

6억 원 공제 폐지되고 세 부담이 커질 것이다.

 

종합부동산세 공제 한도 

최대 80%까지 확대

2021년부터  과세기준일 현재 만 60세 이상

1세대 1주택자(부부공동명의 포함)가 

주택을 5년 이상 장기보유한 경우

연령 공제 40%, 보유공제 50%를 합해

종합부동산세액의 최대 80%까지 공제된다.

현행 최고 70%~ 10% 상향 조정되므로

1주택을 소유한 은퇴자의 

종합부동산세 부담이 다소 줄듯하다.

 

법인 주택 양도 추가 세율 

10%→20% 인상

2021년 1월 1일부터 

법인이 주택을 양도할 시

양도차익에 대한 기본 법인세율(10~25%)에 

추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상

개인과 법인 간 세 부담 차이를 이용한 조세 회피를

방지하기 위한 조치이다.

더불어 추가 세율 적용 대상에는 주택을

 취득하기 위한 권리인 입주권, 분양권이 추가된다.

2020년 6월 18일 이후 8년 이상 임대한

주택(수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하)도 

추가 세율 적용

 

신혼부부.생애최초 특별공급 기준 완화

무주택 실수요의 특별공급 신청 기회를 늘리기 위해

특별공급 소득요건이 완화된다.

현재 도시근로자 월평균 소득 

100%(맞벌이 120%) 이하 

신혼부부 특별공급 소득요건을 

130%(맞벌이 140%) 이하로 완화.

신호부부 및 생애 최초 특별공급 물량 중 70%는

소득 100%(맞벌이 120%) 

이하인 사람에게 선공급

나머지 30%에 대해 소득요건 완화 후

130%(맞벌이 140%) 이하인 사람 대상으로

우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정한다.

 

분양주택 입주 예정일 사전 통보 신설

현재는 사업주체가 입주일을 언제 통보해야 하는

규정이 없어 일부 사업주체가 입주 예정일을 

모집공고 상 예정일과 다르게 통보하였는데

입주자들은 잔금 마련과 기존 주택 처분 등에 

문제 발생으로 이를 방지하기 위해 

2021년부터 사업주체가 실입주가 가능한 날로부터

2개월 전 입주 예정일을 통보하고 

공급 계약서에 이를 명시한다.

 

재건축 아파트 실거주 요건, 

안전진단 절차 대폭 강화

2021년부터  투기과열지구 내 재건축 아파트 경우

최초 조합설립 신청 시 분양신청 공고일을 기준으로

반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받는다. 2년 실거주는 합산 거주이므로

연속으로 2년을 거주하지 않아도 된다.

재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 

관리 주체도 강화

현재는 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등

중대 사항에만 처벌을 했으나

앞으로는 부실하게 작성한 경우도 과태료 부과된다.

이 외 세부사항을 개정하여

2021년 안전진단을 시작하는 사업부터 시행 예정

 

입주 전 하자 보수 의무화

2021년 1월 24일부터 

공동주택 사전 방문 시 발견된 하자는

사업주체가 입주일 전에 보수를 완료해야 한다.

사업주체는 주택 공급계약에 따라 정한 

입주지정 기간 개시일 45일 전까지 

입주 예정자 사전 방문을 

최소 2일 이상 실시해야 하고

사전 방문 1개월 전 사전 방문 필요한 사항을 

제공해야 한다.

사업주체 사전 방문을 통해 발견된 하자는 

조치계획을 수립해 사전 방문 종료일부터

 7일 이내 사용검사권자인 지자체에 제출해야 하며

일반 하자 중 전유부분은 입주 예정자에게 

인도하는 날, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지

 조치해야 한다.

사업주체는 보수공사 등의 조치 현황을 

인도일에 입주 예정자에게 알리고

공사가 끝난 후 결과를 사용검사권자에게 

제출해야 한다

 

2월 부터 시행

부동산 114

전매 제한 위반자 10년 입주자격 제한

2021년 2월 19일부터

전매행위 제한을 위반한 자(알선자 포함)도

10년간 청약자격이 제한되며

현재는 위장전입, 허위 임신 진단서 발급 등의

공급 질서 교란 행위에 대해

10년간 입주자 자격을 제한하고 있지만

전매행위 위반자에 대한 청약자격 제한은 없었다.

따라서, 국토교통부는

전매 제한 위반행위에 대한 불익을

공급 질서 교란 행위에 따른 처분 수준으로

 강화했다.

 

수도권 분양가상한제 주택의 

거주의 무기가 설정

투기수요를 차단하고 실수요자의 

주택 당첨 기회를 확대하기 위해

수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게

거주의무가 부여되며 거주의 무기가 나은

공공택지에서 분양가격이 

인근 시세의 80% 미만 주택은 5년

80~100% 미만 주택은 3년

민간택지에 공급되는 주택의 경우

분양가격이 인근 시세의 

80% 미만인 주택은 3년

80~100% 미만인 주택은 2년이다.

거주의 무기가 중

해외 체류, 근무 등 부득이한 사유가

있는 입주자는 거주한 것으로 간주하지만

거주의 무기가 중 이사할 겨우

LH(한국토지주택공사) 등에 우선 매각해야 한다

 

4월 부터 시행

부동산 114

경비원에 갑질 NO! 

공동주택관리법 개정

번번이 뉴스에 나오는 경비원에 대한

 갑질 행위를 금지

새로운 조항을 포함 3가지의 주요 내용 개정되었다.

2021년 4월 21일부터

시장.군수.구청장은 입주자 대표회의 등의

하자보수보증금 사용내역과

보증서 발급 기간의 하자보수보증금 지급내역을

매년 국토교통부 장관에게 제공해야 한다.

또한 

공동주택에 종사하는 경비원은

경비업무 외에도

공동주택 관리에 필요한 업무에 종사할 수 있도록

경비업법

『경비업법』적용 제외 규정을 신설하여

경비원 등 근로자를 보호하기 위해

입주자 대표회의 및 그 구성원의

관리사무소장 업무에 대한

부당 간섭의 의미를 『공동주택관리법』과 관련

법령을 위반한 지시를 하거나 명령하는 경우

등으로 구체화하여

입주자 또한 이를 적용해 고질적인

경비원갑질 문제를 해결하고자 했다.

 

6월 부터 시행

부동산 114

양도소득세 중과세율 인상

2020년 6월부터

다주택자가 주택을 팔 때, 

#다주택자양도세중과세율 이

'기본세율+10~20%' → '기본세율+20~30%' 

인상된다.

2년 미만 보유 주택 및 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도

현행 40% → 최대 70%까지 강화된다.

또

1년 미만 보유 시 70% , 1~2년 미만 보유 시 60%

세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수된다.

중과세율은 6월 1일 이후 양도분부터 적용되어

5월 말까지 세금 회피용 매물이

대거 풀릴 것으로 예상된다.

 

전월세 신고제 시행

2021년 6월부터

임대차 3법에 포함된 전월세 신고제가

시스템 준비를 거쳐 시행될 예정이다.

전월세신고제 는 계약 30일 이내에

계약당사자+보증금+임대료+임대기간 등

계약사항을 의무적으로 신고하는 제도인데

신고 후 자동으로 확정일자가 부여된다.

계약상 변경이 있을 때에도 

30일 이내에 지자체에 신고해야 한다.

만약 공동으로 신고를 하지 않거나

거짓 신고를 할 경우에는

각 100만 원, 500만 원 이하 과태료를 부과한다.

일방이 신고를 거부할 때는

단독 신고가 가능하다.

주거용 오피스텔이 신고 대상으로 분류되었고

전입신고를 할 수 없는

'비주택'은 신고 대상에서 제외한다.

 

7월 부터 시행

부동산 114

신축 공동주택 에너지 성능 기준 강화

2021년 7월부터

30가구 이상 신축 공동주택의 에너지 성능 기준을

현행 건축물 에너지 효율등급

1등급 이상에서 1+등급 이상으로 한 단계 

상향한다.

이에 따라 에너지 절감률은 

기존 60% 이상에서 63% 이상으로 3% 강화된다.